부동산 증여세, 시기를 잘 눈여겨 보면 줄일 수 있는 방법이 있다는 걸 아시나요? 제가 경험한 증여세 반으로 줄인 이야기를 해보려고 합니다.
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소형 아파트를 투자 하게 되면서
때는 2015년 즈음이에요. 결혼하고 전세살이만 하고 있던 저는 자꾸 올라가는 전세 값에 작은 아파트 하나라도 투자를 하고 싶었으나 남편 회사에서 전세 지원금을 받아 살던 때라 매매가 어려웠습니다. 집을 사면 지원금을 반납해야 하는 규정 때문이었죠. (보통 기업들이 이런 방식으로 많이 지원)
나름 묘안을 낸 게 친정 엄마 명의로 아파트를 사는 것이었어요. 호재가 있는 동네의 소형 아파트였죠.
2년 정도가 흘러 우리가 살 집을 따로 매수해 장만하면서 투자해두었던 작은 아파트도 제 명의로 다시 가져와야겠다는 생각이 강하게 들었습니다.
그때가 2018년도 쯤이었는데, 당시 어머니가 좋은 분을 만나 재혼을 하실 시점이라 재산 등은 정리를 정확하게 해야 나중에 뒤탈이 없을 거라는 생각이었죠.
증여세를 내야 하다니
그러나 제가 투자한 아파트라는 것은 저의 생각일 뿐 서류상은 어머니 명의라 이것을 다시 저에게 가져온다는 것은 간단하지 않았습니다.
보통은 가족 간 거래로 많이 한다고 하지만 결국 국세청에서 이것은 증여로 볼 수 밖에 없다는 주위의 조언을 듣게 되었고 관련 기사도 종종 볼 수가 있었습니다. 그래서 다른 루트를 고려하지 않고 심플하고 정직하게 증여세를 내자! 판단이 섰습니다. 비록 제 돈으로 산 아파트였지만 억울해도 할 수 없었죠. (이래서 명의가 중요하네요 😢)
세금에 대해 잘 모르다 보니 어려움이 많던 저희 부부와 어머니는 뭔가 세금을 최대한 아낄 방법이 없을까 하여 처음엔 세금 무료 상담 전화도 이용해보았는데, 대면으로 자초지종을 설명하고 조언을 얻고 싶어서 인근 세무사 사무소에 개인적으로 찾아가 5만원 정도 비용을 드리면서 상담을 하였습니다.
증여세 왜 이렇게 비싼가요?
처음 증여세 계산서를 받아봤을 때, 솔직히 머리가 하얘졌습니다. 전세 끼고 5천만원 주고 투자한 아파트인데 증여세+취득세 합쳐 8천만원 정도를 내야 하니 배보다 배꼽이 더 큰 것 같았어요.
또 이걸 우리 명의로 증여 받으면 2주택이 되는데 이 당시는 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하던 시점이라 뭔가 더 불리해질 것 같은 느낌이 들었죠.
이 아파트를 팔아야 하나 고민도 많이 했습니다. 하지만 너무 아까웠어요. GTX 호재가 있는 아파트라 잘 가지고 있으면 언젠가는 빛을 볼 아파트였죠.
전화위복이 되다!
✅ 절세 전략 1. 아파트 공시가격 기준으로 세금 납부
그런데 상담을 하면서 좋은 정보를 하나 얻게 되었어요.
국세청에서는 증여세 계산을 보통 직전이나 6개월간의 실거래를 기준으로 정하여 계산하는데 우리가 증여세 신고하기 전 6개월 이상 내 집과 비슷한 면적, 층의 동호수에 거래가 없으면 실거래가를 알 수 없어 “공시가격”을 기준으로 증여세를 매길 수 밖에 없다는 것이었어요! 저희 집은 2층이어서 낮은 층이다 보니 더 거래가 없는 점도 한 몫 했습니다.
실거래가와 공시가격의 차이는 어마어마한 것이었습니다. 실제로 계산해보니 세금이 반절이 줄어드는 결과를 가져왔죠.
이때는 당시 정부에서 9.13 주택시장 안정방안을 발표하면서 전국 부동산 시장이 그야말로 얼어붙고 거리가 뚝 끊긴 시점이었어요. 부동산 분위기가 정말 암울했죠. 그런데 이것이 오히려 전화위복이 되어 증여에는 도움이 되는 것이었습니다.
👉 아파트 공시가격은 ‘부동산 공시가격 알리미’ 웹사이트를 참고하세요.
📌 감정평가 활용 전략
보통은 공신력 있는 감정평가법인에 시가 감정평가를 의뢰하기도 합니다.
부동산 증여 시 증여세는 ‘시가’ 기준으로 계산됩니다. 하지만 이 시가가 꼭 실거래가나 공시지가를 의미하는 것은 아닙니다. 국세청은 ‘시가 인정 요건’을 충족하는 자료가 있을 경우, 그걸 기준으로 증여세를 부과하죠.
여기서 시가로 인정받을 수 있는 대표적인 방법이 바로 감정평가법인의 “시가 감정평가서” 입니다.
‘해당 아파트는 로열층이 아니다, 복도식 구조여서 거래가가 주변보다 낮다, 최근 거래가 끊겨 있어서 실거래가를 기준으로 하기 어렵다’ 등의 여러가지 요건도 감안이 되어 평가하기 때문에 국세청 기준 시가보다 낮게 책정될 가능성이 높습니다.
또 다른 절세 방안
✅ 절세 전략 2. 부부 공동명의 증여
세무사님은 최대한 아낄 수 있는 방법 두번째로 부부 공동명의 증여도 있다고 알려주셨습니다.
혼자 증여를 받는 것 보다는 자녀 부부가 같이 증여를 받는 게 세금이 더 절약이 되더라고요. 저희는 어차피 같이 열심히 벌어서 투자했던 아파트라 당연히 더 잘되었다 싶기도 했어요.
✅ 절세 전략 3. 부채 승계 구조 활용
이 집은 전세를 끼고 투자했던 아파트라 전세 부분이 부채로 잡히는데 이 전세보증금(3억3천)을 함께 승계하면서 실질적인 순수 증여가액이 줄어들어 증여세가 대폭 감소하였습니다. 이 부분도 세금을 줄이는 데 중요한 항목이라는 것을 배울 수 있었습니다.
이외에도 알려져 있는 절세 전략 방안을 추가로 소개해 드릴게요.
✅ 절세 전략 4. 현금 → 부동산 순으로 증여
원리: 현금을 먼저 증여해 자녀 명의로 부동산을 취득하게 하면, 구입가가 자녀의 취득가액이 되므로 나중에 양도세도 절세 가능.
예시:
부모가 아파트를 자녀에게 증여 → 나중에 자녀가 매도 시 양도차익 ↑ → 양도세 많이 냄
BUT 현금을 증여 → 자녀가 직접 매입 → 취득가 자체가 올라가서 양도세 ↓
💡 팁: 이 경우 자녀의 실질적인 자금 출처 증빙이 중요하므로 사전 증여세 신고를 꼭 하세요!
✅ 절세 전략 5. 가족법인을 활용한 우회 증여 (고급 전략)
부동산을 직접 증여하는 대신 가족 명의 법인을 설립해 법인을 통해 부동산 소유 구조를 설계하면, 자산 이전과 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
💡 팁: 세무전문가의 조력이 반드시 필요한 고급 전략입니다. 잘못하면 오히려 세금이 더 커질 수 있어요.
납부한 최종 금액
그렇게 해서 2019년 봄이었네요
증여세 8천만원 낼 것을 4천만원까지 줄일 수 있었고 취득세까지 해서 5천만원 정도에 해결을 할 수 있었습니다.
- 증여세, 취득세 등 납부: 총 5160만원
- 증여신고날짜: 2019년 5월
해피엔딩
증여세를 깔끔하게 잘 냈기 때문에 괜히 거래 형식으로 해서 앞으로 생길 수 있는 추징 걱정도 전혀 할 필요가 없었고, 서로 얽혀있던 명의 문제도 잘 해결 할 수 있었어요.
어머니 명의로 사는 바람에 돌려받는 데 5천만원을 더 지출하게 된 것은 좀 속상하긴 했지만 그 때 집을 살 수 없었던 우리는 그것이 최선이었기에 이 정도로 해결한 것이 천만다행이었어요.
5천만원 정도 더 주고 투자한 셈이라고 쳤죠.
그래서 총 투자금은 1억원이 되었고, 몇 년 후에 이제 아파트 투자금 1억원은 우스운 시대가 되었네요. 😮😮
지금까지 잘 보유하면서 전세금을 계속 올려 받아 수익이 나고 있습니다. 이 아파트는 은퇴시점까지 잘 보유하다가 월세로 전환하여 생활비로 활용할 계획을 가지고 있습니다. 저희의 연금인 셈이죠.
마무리: 증여에 유리한 시기를 잘 활용하자
몇 년 전 이야기라 이제는 아파트 세금 관련하여 매매가나 세금 등 여러가지 금액은 더 높아졌으리라 생각이 듭니다. 하지만 돌아가는 상황이나 고민은 비슷하지 않을까 싶어요.
아파트 거래가 잘 이루어지지 않고 침체기가 되면 소유주들은 고민이 깊어지기 마련입니다. 하지만 꼭 아파트를 매도하는 것이 능사는 아니에요. 거래가 없는 시기를 잘 이용하면 오히려 증여에는 유리해집니다.
이 글이 증여세에 관련해 비슷한 상황과 고민이 있으신 분들께 도움이 되면 좋겠습니다. 상황을 잘 살펴보시고 세금에도 유연하게 대처하셔서 현명한 증여 하시길 바랍니다! 😄